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· 房屋买卖

几种规避限购令的操作方式及其所带来的法律风险

为了规范天津房地产市场,遏制与打击投资投机性购房需求,《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》中规定:对已拥有1套住房的天津户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女,下同)、能够提供在天津累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭、无法提供在天津累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭,要暂停向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。 然而,针对上述限购令似乎难以限制炒房客们和房地产中介们的投机热情,各类规避方式层出不穷。针对当前规避限购令的主要方式进行如下法律分析,并提示相应的风险。

  1.以公司名义买房,再以股权转让交易房产

  有人认为既然限制家庭买房,那么我就注册一家公司,以公司名义买房。我们认为,法律确实没有禁止公司买房,也没有对买房数量进行限制,但以公司名义买房将面临很大的资金压力,因为只能以公司名义向银行申请流动资金贷款,相对于房屋商业贷款利率高,且银行对于公司资信的审批周期也较长。

  如果购房者资金充足不用考虑房贷问题,那么购房者还应考虑公司售房的税费问题。公司卖房的营业税同个人卖房,但不能享受契税优惠,签订房屋买卖合同时应按四级超额累进税率缴纳土地增值税,转让所得还要以15%-30%缴纳企业所得税,这样算来,以公司买房的投资收益大打折扣。

  那么能否以公司股权变更代替房屋产权变更进行房产交易,以避免上述高额税费。我们认为股权变更确实能避免房产交易的税费,但股权变更同样也有相应的税费,股东转让公司股权将缴纳个人所得税,转让价格过低的,税务部门有权以合理方式调整,将房产价值体现在股权转让价格之中。同时,股权受让方往往会考虑公司是否存在隐性债务或潜在诉讼,不敢轻易受让股权,从而增加了以股权方式交易房产的成本。

  2.借他人名义买房

  有人认为既然以公司名义买房税费成本较高,那么我可以借符合买房资格的他人名义买房,这样就可以享受贷款和税收上的优惠。我们认为,相对于股东对公司的绝对控制力,实际出资人对被借名者的控制只能依靠彼此的信任与合同的约束,这也就产生了道德成本与违约风险,具体如下:

  (1)合同效力问题

  对实际出资人而言,最重要的是房屋权属问题,根据《物权法》有关规定,不动产以登记作为权属判断的基本依据,因此,被借名人是房屋名义上的所有人,一旦其因为房价上涨等因素反悔当初的协议,则实际出资人不得就得提出相反的证据去****其名义所有人的地位。实际出资人能提供的证据主要是借名买房协议和付款凭证。

  这类借名买房协议往往容易因为实际买房人缺乏买房资格,借名以规避法律法规(调控政策)禁止性规定而被法院认定为无效,但一份条款完善的协议还是必不可少的,这样能从证据上固定了借名买房的事实,且与付款凭证一起证明是实际出资人支付的房款,纵使合同被确认无效,也至少能拿回房款,以免“房财两空”。可见,借名买房存在因合同无效,而不能分享房价上涨的收益的风险。

  (2)擅自转让与善意买受人

  由于房屋是登记在被借名者名下,根据不动产公示公信力,实际权利人是不能对抗善意的第三人,这样就存在被借名者将房屋转卖后捐款而逃的风险。有一种方法是将房屋再抵押给实际出资者,这样可以在第一时间获得被借名者欲擅自处置房产的消息,但抵押权的设立是以债权为基础,被借名者是否愿意配合虚构一个债权,并承担相应的风险,值得商榷。另一个方法是实际占有房屋,在其中居住,通常买房者都会要求看房,这样也增加了其擅自处置的难度,但对于专业炒房者来说,房子数量往往较多,实际居住也不太可能。

  (3)第三人主张权利

  同样,被借名者的债权人也可以向法院申请对该房屋进行查封拍卖,这样实际出资人又得提起执行异议(通常被驳回),进而提起房屋确认之诉;或者被借名者发生了离婚或者死亡,其妻子主张房产是夫妻共同财产或其继承人主张该房产是遗产,实际出资人也难免诉累。这些情况,都可能影响实际出资人在房价高点抛售房屋获取差价收益。

  (4)如何从借名到显名

  等到实际出资者具备了买房资格,往往要求被借名者将房屋变更到自己名下,我们称这个过程为“显名”。如果被借名者不配合,只能通过司法程序将房屋的所有权从名义购房人变更到委托人名下,但无论如何,过户的税费是不可避免的,所以炒房者应在事前将这个因素考虑在投资收益之中。

  对于如何显名,我们主要关注其效率问题,我们认为可要求被借名者出具一份《授权委托书》,并为该份《授权委托书》办理公证。该委托授权书出具后将来办理相关手续就没需要被借名人的配合,你甚至可不动声色的将该房屋过户到你的名下,节约了诉讼带来的时间成本。

  3.假离婚买房

  有人认为既然借名买房风险太大,那么我与妻子假离婚,将房屋归属于妻子,这样我名下没有房产了,等到买房后,再与妻子复婚。我们认为,在法律上没有假离婚的说法,只要双方到了民政局办理了离婚登记,双方婚姻关系即告解除,夫妻共同财产应当进行分割,丈夫将房产归属于妻子名下,则房产将成为妻子的个人财产。从离婚到买房,再到复婚,这个期间内考验的是前妻的忠诚度,如果前妻带着房子与他人结婚,那么假离婚买房的结果就是人房两空,又或者前妻将房屋转卖,携款而逃。可见,假离婚买房的能否获益,取决于双方的感情基础。

  4.假结婚买房

  有些外地人不具备买房资格,打算和本地人没有房产的人假结婚后买房,房款由外地人以个人财产一次性支付。我们认为,根据《婚姻法》及其司法解释,个人婚前财产不因婚姻关系设立而发生转化,房款是外地人的婚前财产,以婚前个人财产购房,正常情况下,只要房屋登记在外地人名下,应当认定为个人财产。但由于限购令等政策颁布,这种情况下房屋能否只登记在外地人一个人名下,有待相关部门进一步解释。

  另外,如果并非一次性支付房款,存在房贷的话,由于双方的工资收入均属于夫妻共同财产,以工资还房贷,那么房贷所对应的房屋价值应属于夫妻共同财产。#p#分页标题#e#

  5.将房产赠与给父母后再买房

  既然夫妻之间都信不过,那么父母应该最值得信赖了吧,先把房屋赠与给父母,再以个人名义买房。我们认为,这种方式税费成本很高,也存在潜在纠纷。首先,将房屋赠与给父母要交一次税费,日后父母百年后作为遗产继承后,又是一笔税费。其次,如果父母有其他子女,还容易发生继承纠纷。最后,如果房屋是婚前财产,赠与给父母,日后作为遗产继承时,如父母没有特别指定,视为夫妻共同财产。

  6.违规补缴社保获得买房资格

  由于限购令要求外地人需要在本地缴纳一定年限的城镇保险,才能买一套房。相应地,“只要支付3万元,即可补缴5年的社会保险”,这类代理补缴社会保险的机构也应运而生,尤其是在北京等缴纳社保年限较长的地区。我们认为,根据国家相关规定,以伪造证明材料或其他欺诈手段参保缴费的,属违规行为。对此,社保经办机构一经发现属于违规补缴的情况,将对违规补缴产生的缴费年限和账户进行清理,后果由违规个人承担,并将相关信息记入个人信用警示系统。

  社会个人诚信体系的逐步完善,这种以个人诚信换取买房收益的方式,应慎之又慎。

  7.伪造完税凭证买房

  与补缴社保相对应的是,伪造完税凭证买房。我们认为,这种方式有可能给相关人士带来行政处罚和刑事责任。首先,根据《税收征收管理法实施细则》第91条的规定:非法印制、转借、倒卖、变造或者伪造完税凭证的,由税务机关责令改正,处2000元以上1万元以下的罚款;情节严重的,处1万元以上5万元以下的罚款;构成犯罪的,还将依法追究刑事责任。其次,完税凭证属于税务机关公文,根据《刑法》第二百八十条规定,伪造、变造、买卖国家机关的公文、证件、印章的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利;情节严重的,处三年以上十年以下有期徒刑。

  个人所得税是否缴纳,在税务机关的征缴系统中一目了然,查询也十分便捷。因此,我们认为,这种规避限购令的方式风险是巨大的。

  8.先签合同,在日后有买房资格后过户

  有人说,当前的限制买房的政策主要是不让过户,那么我在合同中明确约定,由于缺乏买房资格,待买房者获得房产资格后,双方进行过户。我们认为,这种合同本身并不违反法律法规禁止性规定,双方建立的这种合同应该说是有效的,但缺乏可操作性,首先,这种合同由于履行期限过长,不确定因素较多,不易找到交易对手,因为卖房者都希望尽快收到房款,将房屋出售;其次,假设买房者先支付房款给卖房者,那么就存在卖房者再行转让的风险,俗称一房二卖。

  9.利用公证条款炒房

  所谓“公证条款炒房”是指,一些炒房人利用房屋买卖合同中的公证条款,预先取得所购房屋出售、过户等相关事宜的全权代理权限,但在付清房屋价款之后并不过户到自身名下,而是从原业主名下直接过户至第三方。这样,由于房屋过户过程并没有体现炒房人姓名,炒房人就规避限购令,同时,还可以获取更大的房屋差价。

  在这种操作方式下,房屋买卖合同的公证条款往往都会先进行模糊约定,以防止卖房人在签订合同时生疑拒签。炒房人还会称买房就是自住,并实际支付大部分甚至全部房款,让卖房人认为房款已落袋为安,不再关注过户问题。

  我们认为,这种操作方式对各方都存在较多风险。对卖房人来说,卖房人如果办理了委托公证后,炒房人是代理卖房人与第三人签订房屋买卖合同,并将房屋过户到第三人名下。如果合同履行过程中发生的纠纷,炒房人作为代理人,其行为后果由委托人(卖房人)承担,从而将卖房人卷入纠纷。

  对于第三方买房人来说,陷入上述“连环套”后,因为炒房人没有办理房屋过户和缴税手续,所以新的买房人要按照最初的购房价款缴纳营业税,实际上是炒房人将本应由其承担的大部分税费转嫁给了新的买房人。

  上述针对规避限购令操作方式的法律分析与风险提示,仅供广大买房者参考。