第一、绝大部分的农村土地流转合同到期期限与第二轮土地承包期是一致的,目前大都不足20年。而农业投资收益期长,如有的果树产果期上百年。但相关法律对第二轮土地承包期(也就是合同期)到期后的农业产出权益没做明确规定,严重制约了工商资本投资农业的积极性。

    第二、农业业主在租赁土地里的生产用房、设备投资巨大,但依照相关法规,这些房产、设备没有产权,投资人的权益得不到保护。

    第三、土地流转中大量不规范行为阻碍了农业规模化发展。

    重庆市农办的调查表明,当前土地流转中的不规范行为"四多四少":农民自行流转多,报村镇批准备案少:口头协议多,书面协议少:双方约定不明的多,约定明确的少:书面协议内容不规范的多,内容规范的少。调查结果显示,目前重庆市在农业承包合同管理机构登记、备案或公证的农村土地流转面积不足40%,相当一部分农村土地流转没有签订流转合同。即使有一些签订合同的流转行为,也存在着形式不规范,内容过于简单,条款不完整,对于流转双方的权利义务及违约责任等不明确。