案情：
天津李先生名下靠近轨道交通线的办公用房一直颇受市场青睐，某广告公司（以下简称甲公司）对该套房产“一见倾心”。双方接触了没多长时间，便爽快签下了3年的房屋租赁合同。出租手续完成之后，这套房产又被某食品公司（以下简称乙公司）看中，而且还愿意将其买下自用。恰巧李先生这时现金短缺，如果将该套房产出让，到是一个很好的周转良机。急着摆脱资金困境的李先生满口应承，自己一定可以妥善处理好租客问题。就在李先生和乙公司双方签订房屋买卖合同之前，李先生在中介的建议下，发函给租客甲公司，表明这套房屋准备出让的计划，同时还征询对方是否愿意行使优先购买权。在得到租客否定回答之后，李先生放心地与买家签订了房屋买卖合同。之后，他通知租客做好搬迁准备，不曾想租客却回复说要“继续租赁下去”，对于解除租赁合同的说法并不赞同。李先生把之前征询问函翻出来进行论证，但租客表示，同意出售房屋并不意味着同意解除租赁合同。这下，李先生傻了眼，因为在和乙公司的房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况，当时双方只是在口头上予以沟通。他怀着侥幸心理通知买家，希望能延缓时间交付房屋。但买家却不买账，严格按照买卖合同约定，说如果无法在半个月内交房，就要解除购房合同并且追讨10%的违约金。李先生陷入了被动境地。
分析：
(1)、根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，出租房屋如果在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。根据这一规定，无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人，均不影响原租赁合同的法律效力。新的房东应当按照原租赁合同的条款与承租人继续履行租赁合同，直至该合同履行完毕在有权决定是否收回房屋自行使用。
（2）、如果房东在签订房屋出售合同之前，明确告知买受人该房屋存在租赁，那么房东不需要承担责任。如果房东未能在签订买卖合同之前将房屋有租赁的情况告知买受人，或者没有证据证明房东履行了告知义务，那么买受人就能根据合同约定追究出售人的违约责任甚至解除买卖合同。
支招：
（1）、租赁客户具有优先购买权，如果买方是非租赁客户的另外一方，则一定要先让原租赁客户出具放弃优先购买权的确认书。
（2）、“买卖不破租赁”，无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人，均不影响原租赁合同的法律效力。新的房东应当按照原有租赁合同的条款与承租人继续履行合同，直至该合同履行完毕有权决定是否收回房屋自行使用。
（3）、实践中，如买受人急于交房，一般为了让房东解除租赁关系，可以让房东对租赁方多做一些经济补偿，或由中介公司找一套性价比高的物业来说服承租方，以免不必要的麻烦。
（4）、本案中，房东李先生在和乙公司的房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况，当时买卖双方只是在口头上予以沟通，李先生并没有证据证明。因此处理起来，首先和乙公司沟通，可以做适当的让步，争取在反复谈判中队谈话录音，取得自己在签订买卖合同前已经口头告知客户租赁情况的证据，化被动为主动。
